物件の選び方　間取り・築年数・総戸数・階数・金額帯

【２】物件の選び方
　　《６》間取り・築年数・総戸数・階数・金額帯

私の行っている
ワンルームマンション投資は、日本財託さんからいただいた物件リストから
選択することです。

検索サイトから物件を探す訳では無く、
提案された物件から選び事になります。
２０件～３０件のリストから１件選んでいる感じです。

購入出来るタイミングで紹介された物件の中から選びます。

『間取り』
ワンルームマンションの場合、非常に限られた中からの選択になります。
面積については、考慮する対象ですが必要以上にこだわりません。
方位についても、基本無視しています。

単身赴任でワンルームにも何回も住んでいますが、
北向きでも問題ありません。

『築年数』
1983年の新耐震基準物件から2015年築の32年の築年数の差があります。
新しい2015年築の物件は、2023年に購入しています。
1983年の物件と元自宅のマンション1992年築のマンションが共同担保に入れて購入しています。

所有するなら、新しい程リスクは少ないのですが、
利回りが低くなる傾向があります。
所有している間、1年1年、築年数は増えていくので、
６５歳以降の老後資金を得ること。
減価償却期間が終わる時期を考えることも必要だと思います。
１０年後の70歳頃には、償却期間が終わる問題が発生してきます。
その頃には、金利負担も減っているので、課税金額は大きく変わりそうです。

『総戸数』
将来的に管理費や修繕積立金に影響が出る要素です。
出来れば20戸以上の物件から選びたいところです。
修繕積立金の増額は、感覚的には、半数近い物件で経験しています。
自宅マンションは、倍くらい上がっています。

『階数』
１階を避ける方もある程度います。
物件金額は安い場合もあるので、立地が良い場所では１階物件もありだと思います。
2023年に購入した物件で退去がでました。客付けに日数が掛かるか様子を見ています。
ワンルームマンションで賃料が高い価格帯の物件では、
１０階以上の高層階も選んでいます。眺望も物件を選ぶ時の決め手になる場合があるからです。

購入した高層階の物件
ヴェルステージ秋葉原? 1003号室　家賃96000円
デュオ・スカーラ品川大井 1203号室　家賃89000円
トーシンフェニックス芝浦 1111号室　家賃91000円

9万円前後の家賃をいただいています。

『金額帯』
1370万円～2990万円の物件と2倍位物件金額の差があります。
2017年購入時は2000万円を基準に物件を選んでいます。
2023年購入時は2500万円に基準金額を上げています。
同じエリアで500万円上がっている訳ではありませんが、
良い立地の物件を選んでいくと、必然的に物件価格帯も上がります。
融資金額が１億円までの制約もあり、担保評価から出る融資金額も４部屋１億前後と
計算が出来ていたこともあります。
2000万円の物件では、エリアの問題や築年数でワンランクダウンの印象がありました。
2017年と比べると、金額が上昇しているエリアは王道の高立地だったので、
2023年に購入した物件は、利回りが低くても立地の良い場所にしています。