老後資金の新戦略が拓く未来

老後資金の新戦略が拓く未来

52歳で始めたワンルームマンション投資は、60歳になった今、14部屋、総額約3億円の資産を形成しました。自宅用マンションを含めると15部屋。7年間、私はワンルームマンションを買い増し続け、目標としていた家賃年収1500万円も目前となり、いよいよリタイア後の生活設計を具体的に考え始めています。

理想は65歳までにローンを完済し、家賃収入をそのまま老後資金とするスタイルですが、投資開始からまだ13年。65歳時点での返済割合は約50%です。当初の計画では、この段階で半分の物件を売却し、残りの繰り上げ返済に充てることで、3部屋分の家賃収入を老後資金とする予定でした。しかし、投資信託のインデックスファンドにおける定率解約という手法を知り、これをワンルームマンション投資の出口戦略に応用したいと考えました。

日本財託さんの推奨する手法では、繰り上げ返済によって早期に借入金を減らし、完済済みの物件からの家賃収入をさらに繰り上げ返済に充てることで、資産形成を加速させることが重視されています。私は繰り上げ返済に充てるべき資金の一部を、年間約200万円の持株会積立によって形成してきました。7年間で私の投資元本は1260万円に対し、会社の補助金や配当、株価上昇益を含め、持株会の残高は3000万円を超えています。

この持株会の資金と、退職金の一部で購入した高配当株とJ-REITを組み合わせ、まず配当金を受け取りながら、徐々に資産を取り崩していきます。そして、金融資産が減少してきた段階で、ワンルームマンションを一部屋ずつ売却し、その現金で再びJ-REITを購入し、安定した配当収入を確保するのです。月々30万円の取り崩しを想定した場合、物件の売却を段階的に進める計画です。

ワンルームマンション投資の魅力は、レバレッジを活用して比較的少額の自己資金で購入できる点と、毎月のキャッシュフローは少ないものの、ローンの残債が減少していくことで、売却時に現金化できる資産が積み上がっていく点です。保有期間が長くなるほど返済が進み、売却益も大きくなる可能性があります（ただし、売却時期や市場価格に左右されます）。

65歳から2年に1部屋のペースで売却した場合、7部屋を売り終えるのは79歳。14部屋全てを売却する頃には、既にローンを完済している物件も出てくるでしょう。もし株式とJ-REITの合計額が4000万円程度あれば、取り崩し開始時期を11年後の76歳に遅らせることも可能です。

このように、金融資産の運用と並行してワンルームマンションを段階的に売却していくことで、売却時期を柔軟に調整でき、65歳以降の老後資金として、毎月30万円の支出であれば十分に賄える見込みです。

早期退職は、現時点での借入金の多さを考慮すると60歳時点では難しいかもしれませんが、65歳まで勤めることができれば、経済的な不安の少ない老後を送れる可能性が見えてきました。